부동산 용어정리(등기, 용폐율, 용적율 등)

안녕하세요. 오늘은 부동산초보자들을 위한 글을 포스팅해볼까합니다. TV에서 보면 주택담보대출이나 레버리지상품이나 재건축같은 용어를 보고 이해가 잘 안된 분들이 있을 것입니다. 그런 분들을 위해 제가 초보자들이 꼭 알아야할 필수용어들을 정리해보겠습니다.

1.부동산

부동산은 토지와 토지에 붙어 있는 정착물을 뜻합니다. 토지의 정착물이란 건물, 수목, 경작물, 우물과 같이 토지에 계속하여 부착 또는 고착된 것을 하며 건물의 경우는 토지의 정착물이지만 토지와는 별개로 등기할 수 있는 독립된 소유권의 객체가 됩니다. 선박 · 자동차 · 항공기 · 건설 기계 등은 원래는 동산이지만 부동산에 준하는 취급을 받습니다.

일반적으로 동산과 부동산을 구별하는 근거는 첫째, 사회 · 경제상의 차이로, 부동산은 동산보다 일반적으로 그 가치가 크고 소재가 일정하며 물건의 공시 방법의 차이로, 동산은 인도인 데 반해 부동산은 등기하여야 합니다. 그리고 동산에는 선의 취득이 인정되지만 부동산에는 인정되지 않으며 동산에는 타물권의 설정이 인정되지 않지만 부동산에는 인정되는 특성을 가지고 있습니다.

 

2.건폐율

폐율은 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시합니다. 건폐율이 높을수록 건축할 수 있는 면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로, 적정 주거환경을 보장하기 위하여 건폐율의 상한선을 지정합니다. 용적율과 더불어 도시계획을 수립하는데 기본적인 고려사항입니다.

 

3.용적율

용적율은 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시합니다. 용적율이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로, 적정 주거환경을 보장하기 위하여 용적률의 상한선을 지정합니다. 건폐율과 더불어 도시계획을 수립하는데 기본적인 고려사항입니다. 용적률을 계산할 때 지하층의 바닥면적은 포함시키지 않으며, 또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함시키지 않습니다.

 

4.기준시가

기준시가는 국세청이 투기가 우려되는 특정지역의 아파트나 연립주택을 대상으로 양도세와 상속, 증여세의 과세기준으로 산정하는 가액입니다.

 

5.공시지가

공시지가는 건교부에서 책정한 가격으로 전국 3400만 필지 중 과세대상 2700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 표준지 50만 필지를 대상으로 감정평가사들이 지가를 산정합니다. 이렇게 산정된 표준시 공시지가 기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정합니다. 당해연도 1월 1일자 기준으로 6월 30일 발표하는데 모든 토지관련 세금의 기준점이 됩니다.

 

6.보존등기

보존등기란 물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여서 하는 등기인데, 보통으로는 미등기부동산의 소유권등기를 말합니다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 수용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의하여 행하여 집니다.

 

7.본등기

등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 합니다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기·변경등기·회복등기·말소등기의 네가지로 분류됩니다. 또 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 말할 때도 있습니다.

 

8.소유권이전가등기

이전등기(본등기)는 나중에 하고 소유권을 넘기는 일이라 말합니다. 보통 본등기의 효력은 가등기를 한 날짜로 소급해서 발생합니다. 부동산 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이 본등기를 할 때까지 가등기를 하면 그 사이 결정된 물권에 우선으로 합니다. 또한 돈을 빌려주고 못 받았을 경우에 부동산을 넘겨주겠다는 담보계약을 맺고 소유권이전에 대해 미리 가등기 해 두면 그 후에 설정된 물권에 우선으로 합니다. 전자를 '소유권이전청구권가등기'라 하고 후자를 '소유권이전담보가등기'라 합니다.

 

9.말소등기

기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말합니다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 뜻합니다.

 

10. DTI(총부채상환비율)

주택담보대출의 연간원리금 상환액과 기타부채의 연간이자 상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율이다. DTI는 봉급생활자의 총급여소득(자영업자의 경우 사업소득)을 감안해 대출한도를 정하는 제도로 기존의 주택담보대출에 비해 대출자의 상환능력을 엄격히 하는 제도입니다.

예를 들어, DTI가 40%라는 의미는 대출원리금 상환액과 기존의 부채이자 상환액을 합친 금액이 연간소득의 40%를 넘지 못하도록 대출한도를 규제하는 것입니다. 연간소득은 대출자 본인으로 계산하되 담보대출이 없는 경우 부부합산 기준으로 계산할 수 있습니다.

 

11.LTV

LTV은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 만약, LTV비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 됩니다.

 

12.유치권

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 법정담보물권입니다. 예컨대, 물건의 수리를 하는 자가 타인의 물건을 수리한 경우에 그 수리대금을 받을 때까지 그 수리한 물건을 유치할 권리를 법률상 당연히 가지게 됩니다.

 

13.지상권

타인의 토지에 건물 등의 공작물과 입목을 소유하기 위하여 그 토지를 이용하는 권리. 지상권은 직접 그 토지에 관한 권리이므로 임차권보다 효력이 큽니다. 예로는 지상권의 경우 지상권자는 자유로 그 권리를 타인에게 양도하든가, 토지를 전대할 수 있으나 임차권의 경우는 원칙적으로 지주의 승낙이 필요합니다.

 

14.저당권

민법 상의 규정으로 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매를 해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 받을 목적으로 하는 담보 물권을 말합니다. 경매권과 우선변제권 등이 있습니다. 질권과는 달리 유치(留置)효력을 가지고 있지 않기 때문에 변제기까지 채무자가 목적물을 점유하게 됩니다.

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